España acumula ya nueve meses entre los cinco países del mundo donde más se encarece la vivienda

El mercado de la vivienda español registra una ebullición en los últimos meses que las autoridades y los expertos descartan que pueda calificarse de burbuja, pero que sí implica un calentamiento significativo de los precios. Una prueba de ello es que España acumula ya tres trimestres consecutivos (del último de 2024 al segundo de 2025) situándose entre los cinco países del mundo donde más se está encareciendo la vivienda, según datos del Banco de Pagos Internacionales (BIS) de Basilea. Entre abril y junio, solo fue superada por Macedonia del Norte, Portugal, Bulgaria y Hungría.

El conocido como banco central de los bancos centrales, dirigido por Pablo Hernández de Cos, recopila datos inmobiliarios residenciales de los 57 mayores países avanzados y en desarrollo para tener una visión global y comparable de un sector clave para la estabilidad financiera mundial. Dado que recopila datos desde 1970, el organismo no hace tanto énfasis en la evolución nominal de los precios como en la que los economistas llaman real. Es decir, ajustada por la inflación acumulada (que hace que una cantidad de hace años equivalga hoy en día a una cantidad más alta) para reflejar el cambio en el poder adquisitivo.

En esos términos reales, España fue el tercer país del mundo donde más subieron los precios entre septiembre y diciembre de 2024 (8,8% en comparación con el mismo periodo del año anterior), el cuarto entre enero y marzo de este año (9,31%) y el quinto entre abril y junio (10,27%). Por ponerlo en perspectiva, en este último trimestre la vivienda se abarató un 0,8% en el mundo, con un crecimiento del 0,6% en las economías emergentes y una caída del 1,9% en los emergentes. Respecto a la zona euro (3,1%), la subida en España fue más de tres veces superior a la media y solo estuvo detrás de la de Portugal (14,66%).

En escalada

La evolución del precio de la vivienda ajustado por la inflación en España registró un año de tasas ligeramente negativas entre abril de 2022 y marzo de 2023 debido a la espiral inflacionista provocada por la salida de la pandemia y la guerra de Ucrania. La contención progresiva del IPC y la continua escalada de los precios nominales de los inmuebles ha provocado una aceleración del encarecimiento real de la vivienda desde principios de 2024. En un año, así, la tasa de crecimiento se ha más que doblado: del 4,33% del segundo trimestre de 2024 al 10,27% del mismo periodo de 2025.

Además, ese crecimiento del 10,27% entre abril y junio es el más alto desde el primer trimestre del 2007 (10,45%), en pleno pico de la burbuja inmobiliaria. En términos nominales, el encarecimiento fue del 12,65%, también el nivel más elevado desde principios de 2007 (13,12%). Muy lejos quedan las fuertes caídas posteriores al estallido de la burbuja, que alcanzaron su punto más pronunciado a mediados de 2012, coincidiendo con el rescate europeo a la banca española y las dudas sobre la supervivencia del euro (-18% real y -16% nominal).

Con todo, el precio de la vivienda en el país teniendo en cuenta la inflación acumulada sigue en torno a un 20% por debajo del máximo que alcanzó en el punto álgido de la burbuja inmobiliaria en septiembre de 2007, por más que en términos nominales parezca estar un 20% por encima. Eso sí, está en una senda claramente ascendente: ha subido un 32% desde el mínimo posburbuja que marcó a finales de 2013 y un 15% desde el estallido de la pandemia (la séptima mayor subida de los países del G20).

Burbuja y sobrevaloración

Pese a todo ello, existe un elevado consenso en que la situación no es equiparable a la de 2007. "Aquella burbuja vino acompañada de un aumento de la oferta desmesurado, con una dinámica de crédito absolutamente insostenible, con un crédito promotor verdaderamente desbocado, y con un esfuerzo extraordinario de las familias a la hora de hipotecarse para adquirir vivienda. Todos esos elementos no se están materializando ahora en ningún caso como entonces", acertó a resumir hace unas semanas el gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá.

En cualquier caso, reconoció que eso "no quiere decir que no haya gente con problemas de accesibilidad" a la vivienda, debido "fundamentalmente a que hay una insuficiencia de la oferta para atender una demanda sostenida de los últimos años que va a seguir". En este sentido, el Banco Central Europeo (BCE) estima que los inmuebles residenciales en España registraban en junio una sobrevaloración promedio del 16,8%, mientras que el Banco de España calcula que valen un 9,35% más de lo que las familias pueden pagar.

Cuello de botella

El vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, compartió en una reciente entrevista en EL PERIÓDICO que España no registra una situación como la de 2007, pero advirtió de que el "cuello de botella" que se está encontrando el modelo de crecimiento español, debido al fuerte aumento de la población por la inmigración, es precisamente la vivienda. Así, apuntó que el crecimiento de la población activa gracias a la positiva llegada de trabajadores extranjeros es uno de los principales motivos de que el país haya crecido más que la media europea en los últimos años. Pero, advirtió, ese motor puede frenarse si dichos inmigrantes tienen problema para encontrar piso y si se frena aún más la movilidad laboral interna en el país.

"Regular los precios del alquiler no fomenta la oferta, sino que la reduce, como está pasando en algunas zonas en España. Dado el fuerte crecimiento de la población en el país, asegurar una regulación adecuada que fomente el alquiler es fundamental. Y no es solamente una cuestión del Gobierno central, sino también de las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Un pacto de Estado sobre el alquiler es vital", defendió el exministro de Economía con el PP.

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