Los tipos del mercado empujan a los bancos a encarecer el precio de las nuevas hipotecas

La reciente guerra hipotecaria que ha acompañado a la ebullición del mercado inmobiliario podría tener los días contados. Durante meses, algunas entidades se han lanzado a captar negocio con unos créditos excepcionalmente baratos en relación con el nivel general de los tipos de referencia. Otras, en cambio, han preferido perder cuota de mercado porque no veían la forma de que los préstamos les fueran rentables a esos precios. Los tipos del mercado, sin embargo, están subiendo de forma significativa desde el verano, lo que empuja a los bancos a encarecer los nuevos créditos si no quieren perder rentabilidad y asumir un riesgo excesivo.

Así lo refleja el precio de los seguros que las entidades contratan para cubrirse de pérdidas en créditos como las hipotecas. El índice Interest Rate Swap (IRS) mide el tipo medio de los derivados financieros que las entidades suscriben para no perder dinero con sus préstamos si los intereses del mercado suben o bajan más allá de ciertos niveles. Se entiende que dicho índice refleja el coste del dinero a un plazo concreto sin prima de riesgo. Por ello, si el IRS sube, los bancos tienen más presión para encarecer las hipotecas que tratan de vender a sus clientes para evitar que aumente su riesgo de sufrir pérdidas.

El pasado noviembre, en esta línea, los IRS a 20 y 30 años superaron el nivel del 3% por primera vez desde octubre de 2023, según publicó hace unos días el Banco de España. Se trata de una referencia temporal muy significativa, porque es el mes posterior a que el Banco Central Europeo (BCE) elevase los tipos oficiales de la zona euro al máximo del 4% al que los subió durante su ciclo de lucha contra la espiral inflacionista provocada por la salida de la pandemia y la guerra de Ucrania.

Las bajadas de tipos posteriores del BCE, hasta el actual 2%, provocaron que ambos IRS bajaran a un mínimo del 2,212% y 2,011% en diciembre de 2024, respectivamente, lo que permitió a los bancos abaratar las nuevas hipotecas para captar negocio. Desde entonces, sin embargo, han subido de forma notable hasta el 3% y el 3,006% de noviembre, con lo que ahora presionan a las entidades a encarecer los créditos.

Práctica insostenible

Así lo apuntó hace unos días Gloria Ortiz, consejera delegada de Bankinter, una de las primeras banqueras en criticar como "irracionales" los precios que aplican algunas entidades. La ejecutiva destacó que se han llegado a ver hipotecas con tipos inferiores al 2% a 30 años, cuando los seguros que los bancos contratan para cubrirse de pérdidas en los créditos a ese plazo están en torno al 2,9% (dato de octubre). "No es preocupante si son campañas para captar clientes y no son una práctica común. Pero es una práctica que no puedes prolongar en el tiempo eternamente", advirtió.

Por su parte, José Sevilla, presidente de Unicaja, defendió que "el sector mantiene una política de concesión crediticia sana y saludable, y el nivel de riesgo de las hipotecas que se conceden es bajo”. Pero al mismo tiempo, admitió que "en los últimos trimestres es posible que el sector en su conjunto se haya ido por la parte baja en términos de precio". El exconsejero delegado de Bankia, en cualquier caso, se mostró convencido de que esa situación se corregirá.

"Lo razonable es que se vayan ajustando los precios con normalidad y ese 'swap' a medio y largo plazo del 2,9% tiene que ser la referencia”, sostuvo. Entre otros factores, añadió, porque a principios de año parecía que los tipos oficiales iban a seguir bajando y ahora se prevé que estén "estables o incluso subiendo en los próximos 10 años".

Esa es precisamente la razón de que los IRS a plazos más largos estén actualmente en el 3% como a finales de 2023, pese a que entonces los tipos de referencia a corto plazo del BCE estuvieran en el 4% y ahora se sitúen en el 2%. Si hasta hace unos meses la idea predominante en el mercado era que la institución rebajaría los tipos oficiales hasta el 1,75% en la parte final del año o principios de 2026, la mayoría de los analistas estima ahora que los va a dejar en el 2% a medio plazo y que a largo son más probables subidas que recortes.

Ligeramente al alza

Ello se ha trasladado a los tipos de referencia del mercado: el euribor a 12 meses (que mide el interés medio al que los bancos se prestan entre sí) ha encadenado ya cuatro meses de subidas, desde el 2,079% de julio al 2,217% en noviembre. Ese encarecimiento también incide directamente en el precio de las nuevas hipotecas a tipo variable, ya que su precio se construye a partir del euríbor más un margen (para cubrir los distintos costes que les supone a las entidades conceder los préstamos) y una prima (por, entre otros, el riesgo de impago del cliente que asumen). También influye indirectamente en las de tipo fijo, cuyo tipo se construye a partir de a partir del interés del bono del Tesoro (en el 3,17% a 10 años y el 3,59% a 15).

De momento, en cualquier caso, todo ello se ha reflejado solo de forma moderada en el precio de las nuevas hipotecas. Su tipo medio bajó del máximo del 3,93% que alcanzó en octubre de 2023 (su cota más elevada desde principios de 2009) a un mínimo del 2,62% el pasado julio. En agosto, sin embargo, el precio rompió una racha de un año a la baja al subir ligeramente hasta el 2,68%, un nivel en que permanece estable desde entonces (2,67% en noviembre). La duda, por tanto, es si los bancos más agresivos mantendrán la guerra hipotecaria en torno a estos niveles o cederán a la presión de los tipos del mercado y empezarán a encarecer los créditos.

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