El mercado inmobiliario cambia de ritmo en 2026: suben las hipotecas un 6,3% en enero, mientras las compraventas de viviendas caen un 5%

El mercado hipotecario español ha arrancado 2026 con crecimiento, aunque ya muestra los primeros indicios de moderación. Según los datos publicados este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en enero se firmaron 40.273 hipotecas sobre vivienda, un 6,3% más que en el mismo mes del año anterior. Sin embargo, en paralelo, las compraventas de vivienda comienzan a enfriarse, lo que apunta a un cambio de tendencia tras el fuerte dinamismo registrado en 2025.

Para Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz del comparador y asesor hipotecario iAhorro, los datos confirman que el mercado ha entrado en una fase distinta a la que veíamos hace apenas unos meses: “El mercado hipotecario ha comenzado 2026 con buen pie, pero ya no hablamos de un crecimiento tan intenso como el del año pasado, sino de una etapa de transición”.

Es cierto que el dato de hipotecas mantiene la inercia positiva de 2025, un ejercicio en el que se superaron las 500.000 firmas, niveles no vistos desde 2010. No obstante, el ritmo de crecimiento actual es más contenido, algo que, según los expertos, entra dentro de lo esperado tras un año récord.

Divergencia entre hipotecas y compraventas

Uno de los elementos más relevantes de los datos del INE es la evolución divergente entre hipotecas y compraventas. Mientras la firma de préstamos crece, las operaciones de compraventa de vivienda caen en torno a un 5% interanual, desde las 60.514 transacciones de enero de 2025 hasta las 57.489 actuales.

Esta diferencia marca un cambio respecto a 2025, cuando ambos indicadores avanzaban de forma paralela impulsados por una demanda muy activa y unas condiciones de financiación favorables. Ahora, en cambio, se observa un mercado con menos operaciones, pero más dependientes de financiación.

“Estamos viendo que este año ya se compran menos viviendas, pero quienes compran necesitan más hipoteca”, señala Martínez, que agrega que “esto se debe, principalmente, a que el acceso a la vivienda en propiedad es más complejo por la subida de precios acumulada en los últimos meses”. A ello se suma el comportamiento de los tipos de interés: en enero, el euríbor se mantenía estable, y cerró el mes en el 2,245%, lo que ha contribuido a ofrecer cierta previsibilidad tanto a entidades financieras como a particulares.

Asimismo, según el INE, el tipo medio de las hipotecas a tipo fijo se situó en el 2,84%, un dato más bajo que el de finales de 2025.

Sin embargo, desde iAhorro apuntan a que, en la práctica, se podían encontrar en el mercado ofertas más competitivas. “En iAhorro vimos en enero muchas hipotecas a tipo fijo en torno al 2,1% o 2,2%, e incluso por debajo en algunos casos, dependiendo del perfil del cliente y de la vinculación con la entidad”, detalla la directora de Comunicación del comparador y asesor hipotecario.

Esta situación ha favorecido que la demanda hipotecaria se mantenga activa, incluso en un entorno donde el número de compraventas empieza a moderarse.

Cambios en el comportamiento de los compradores

Más allá de los datos de enero, el contexto internacional comienza a introducir nuevos factores de incertidumbre en el mercado. El estallido del conflicto en Oriente Próximo, que no había tenido impacto en los datos analizados por el INE, empieza ahora a generar efectos indirectos en la economía.

“Este tipo de situaciones generan volatilidad, afectan a las expectativas de crecimiento y se trasladan a los mercados financieros”, explica Martínez, que recuerda el precedente de la invasión de Ucrania en 2022 como ejemplo del impacto que pueden tener estos escenarios en la evolución económica.

Uno de los primeros canales por los que se está notando este contexto es el de los tipos de interés. El euríbor ha iniciado una senda ascendente en las últimas semanas y en marzo se sitúa ya en el entorno del 2,5% en su media mensual. Además, las entidades financieras comienzan a ajustar ligeramente al alza sus ofertas hipotecarias, en un contexto en el que la incertidumbre influye directamente en las decisiones de los consumidores.

“Comprar una vivienda es una decisión a largo plazo, y en momentos de incertidumbre muchas familias optan por esperar”, apunta la portavoz de iAhorro. No obstante, advierte Martínez que el impacto de estos cambios aún no se reflejará de inmediato en las estadísticas oficiales. El INE publica sus datos con un desfase de aproximadamente dos meses, por lo que los efectos de este nuevo contexto se empezarán a percibir en los próximos informes.