Las donaciones de vivienda se triplican en Extremadura en cinco años

El 85% de los menores de 30 años en España no se pueden emancipar y siete de cada 10 jóvenes con empleo viven con sus padres. Tras este fenómeno está el creciente precio de la vivienda. Los jóvenes que sí pueden acceder a un piso en solitario, mayoritariamente de alquiler por no poder afrontar las condiciones de una compra, deben destinar el 92% de su sueldo a este gasto. Este panorama ha provocado que las familias hayan salido en ayuda de hijos y nietos. Dan fe de ello los notarios: las donaciones en vida de viviendas han aumentado un 67,8% en siete años.

Según los datos del Consejo General del Notariado, las donaciones de viviendas pasaron de las 32.623 registradas en 2017 a las 54.735 en 2024. Y en el primer semestre de 2025 se donaron 26.923 viviendas. Asimismo, la comparación entre el primer semestre de 2017 y el de 2025 refleja un fuerte aumento del peso de las donaciones en el conjunto de actos notariales autorizados: estas se han duplicado, pasando de representar un 7,1% del total al 14,1%.

Los grupos de entre 55 a 65 años y de más de 65 son los que tienen un mayor peso en las donaciones y en los que más se ha incrementado el número de actos en los años recientes. Las cifras en Extremadura confirman esta tendencia: de 386 actos de este tipo con vivienda (lo normal es que se incluya solo un inmueble, aunque pueden ser más) contabilizados en 2018, se pasó a más del doble (880) en 2022; y a 1.204 en 2024. En el primer semestre de 2025 hubo 608, un 6,3% más que en igual periodo de 2024.

A nivel nacional, este incremento ha sido en detrimento principalmente de las herencias, cuyo peso se redujo del 21,1% en 2017 al 18,8% en 2025. Pese a ello, las herencias de viviendas también han ido en aumento: de 335.888 en 2017 a 403.854 en 2024, un 20,2% más. En la primera mitad de 2025 se heredaron 202.923. La suma de las viviendas donadas (26.923) y las heredadas (202.923) en el primer semestre de 2025 supuso el 60% de las operaciones de compraventa de viviendas de ese periodo, añade el informe de los notarios. No obstante, en esta evolución también han tenido una relevancia importante las bonificaciones fiscales introducidas desde 2022 en este impuesto. En Extremadura las herencias con vivienda han experimentado una moderada caída entre 2021 y 2024 (de 7.263 a 6.863).

Tras la pandemia

«El aumento de las donaciones tanto de inmuebles como dinerarias es una tendencia que no es de un año para otro, es algo que se ha visto reflejado sobre todo tras la pandemia, de 2021 para adelante, y es una tendencia sostenida en el tiempo», subraya María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado. Según Barea, son múltiples las causas que llevan a este fenómeno, que no deja de ser un «mecanismo jurídico de solidaridad intergeneracional». «Las generaciones mayores ayudan a las más jóvenes a poner en marcha sus proyectos de vida; donándoles una vivienda les ayudan a mejorar la vida», señala.

En cuanto a las donaciones dinerarias, en la inmensa mayoría de casos estas «se producen para que el donatario adquiera su primera vivienda o tenga una entrada para la hipoteca. Se suele donar de padres a hijos aunque también se dona de abuelos a nietos», explica Ignacio Barquín, abogado de Barcelona ABH, despacho especializado en herencias.

Mecanismo «más atractivo»

En ambos casos el fin es el mismo: la obtención de una vivienda en una época en que los precios se han disparado en las grandes ciudades y los tipos de interés de las hipotecas han subido también, lo que hace que la donación sea un mecanismo «más atractivo», apunta Barea. «Con la escalada de precios que hay, muchos jóvenes han podido entrar en el mercado laboral, pero aun así necesitan esta ayuda», apostilla Barquín.  

Otro factor que ha impulsado el fenómeno es que las donaciones «están bien tratadas fiscalmente», con importantes bonificaciones en comunidades como Extremadura, Madrid, Valencia, Murcia, Canarias, Aragón, Andalucía, Galicia o Castilla y León, que pueden llegar hasta el 99%. «Eso es algo que la gente tiene muy en cuenta», subraya Barea.

A la hora de donar hay que pagar tres impuestos, cuyos importes conviene tener en cuenta:el citado de donaciones; el de la plusvalía municipal en el caso de viviendas, y la ganancia patrimonial que se debe incluir en la declaración de la renta del año siguiente.

«Hay que hacer números, depende del valor actual de la finca o el número de años que ha sido tuya; a veces la ganancia patrimonial ha sido grande e igual no te merece la pena donar», precisa la representante de los notarios, que sí admite que en muchos casos, en autonomías con bonificaciones fiscales, estas operaciones se aceleran por el miedo a que la normativa fiscal cambie: «Quieren adelantar en vida la herencia para que su hijo no tenga una carga fiscal grande en el impuesto de sucesiones», resume.

«Segunda o tercera vivienda»

Un caso bastante habitual, señala Barquín, es la donación por parte de padres o abuelos de una «segunda o tercera vivienda», con el fin de «reducir la carga fiscal sucesoria tras el fallecimiento, ya que se trata de un impuesto progresivo». «Pero, ojo, porque las donaciones pueden ser mucho más caras en vida que luego tributar como impuesto de sucesiones. Depende de si se genera ganancia patrimonial en renta, porque se produce un incremento de valor de adquisición y venta que tiene unos impuestos que van desde el 19% hasta el 30%», advierte. Este impuesto lo paga el donante. Así, si el donante compró una casa en su día por 24.000 euros y ahora esta tiene un valor fiscal de 300.000 euros, para Hacienda constaría que ha tenido un incremento de ganancia de 276.000 euros por lo que si dona podría «pagar unos 65.000 euros de ganancia patrimonial». 

«Es más habitual que una donación de inmueble no salga a cuenta comparado con recibirlo en herencia. Las sucesiones están más bonificadas en el grupo 1 y grupo 2 [donaciones a hijos menores de 21 años o a hijos mayores, cónyuges y ascendientes]», detalla Barquín, que añade que en «herencias pequeñas compensa más sucesiones», pero a partir de una segunda vivienda hay que estudiar los casos. «Siempre es mejor heredar que donar», afirma Nuria Vargas, del despacho Vilches Abogados.